Sun Mar 24 07:39:04 CET 2019
Privat
Erhverv

Skal du vælge det nye superlån?

"Historisk lave renter", og "renten bliver bare ved med at falde og falde". Renteudviklingen fylder meget i medierne, og faktum er da også, at renten på fastforrentede realkreditlån aldrig har været så lav som lige nu.

Af boligøkonom Karsten Poul Jørgensen

De seneste måneders kursstigninger på realkreditobligationer har medført, at 2%-lånet er lukket for optagelse, da kursen ligger over kurs 100. Det betyder, at hvis du står over for at skulle optage et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, er den eneste mulighed "superlånet" i 1,5% obligationen. Tillige kan lånet som noget helt nyt også fås uden afdrag.

Det er ikke uden grund, at lånet af fået navnet "superlånet". Der er nemlig tale om historisk høje kurser på et 1,5% fastforrentet realkreditlån. Og du har således god grund til at glæde dig, hvis du står over for at skulle optage et realkreditlån.

Hvad hvis du har et 2,5% eller 3% fastforrentet realkreditlån?

Da renten nu (igen) er faldet, vil det være en rigtig god ide for mange boligejere med 2,5% eller 3% fastforrentede lån at nedkonvertere deres realkreditlån.
Kort sagt betyder en nedkonvertering, at man udskifter et højere forrentet lån med et lavere forrentet lån. Man skal dog være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med en nedkonvertering, ligesom der oftest vil være et kurstab på det nye lån.

Samtidig får du lagt dig selv i en rigtig god position, hvis renten skulle begynde at stige. Så vil der nemlig opstå en mulighed for en opkonvertering, hvor du får kan indfri dit 1,5%-lån til en lavere kurs, og derved reducere din restgæld. Og da kursfølsomheden på 1,5%-lånet er meget stor, skal der ikke store renteændringer til, før en opkonvertering begynder at blive interessant.

Hvis vi tager udgangspunkt i et lån på 2 mio. kr. uden afdrag, så bliver forskellen således (uden hensyn til bidragssatsen):

LånetypeKurs YdelseYdelse e/skatRestgæld
3%1076.0004.0802.000.000
1,5%96 2.605 1.7722.084.000
Forskel-3.395-2.30884.000

LånetypeKursYdelseYdelse e/skatRestgæld
2,5%104,55.0003.4002.000.000
1,5%962.6051.7722.084.000
Forskel-2.395-1.62884.000


Kurstab på 84.000

Således skal man altså overveje, om man vil tage et lån, hvor man får et kurstab på 84.000 kr., men hvor man har en ydelse, der er enten 2.308 kr. lavere efter skat (hvis du i dag har et 3%-lån) eller 1.628 kr. lavere efter skat (hvis du i dag har et 2,5%-lån).

Umiddelbart virker det som et stort kurstab for at få et lån, hvor ydelsen er en smule mindre, men det er jo kun et spørgsmål om tid (ca. 3-4 år), før besparelsen på ydelsen overstiger kurstabet og al besparelse derefter vil være ren gevinst. Som jeg nævner øverst i artiklen, bliver fordelen ved 1,5%-lånet kun større, hvis renten begynder at stige.