Det vilde boligmarked fortsætter – men kan det blive ved?

Igen og igen kan vi læse i nyhederne om, hvordan boligmarkedet slår den ene rekord efter den anden. Imponerende prisstigninger og antal af handler smitter af på overskrifterne - der dog i høj grad refererer til en relativ lille del af boligmarkedet, nemlig i og omkring København. Kigger vi andre steder hen i landet, går det knapt så hurtigt. Og historien viser da også, at det netop er de steder, hvor priserne stiger mest i opgangstider, at de også kan forventes at falde mest i nedgangstider.

Antallet af handler sætter rekord

Den voldsomme udvikling på boligmarkedet skyldes i høj grad, at der bliver handlet flere boliger end nogensinde før. Allerede igennem 2020 tog boligsalget fart, og det accelererede yderligere i starten af 2021. Normalt bliver der handlet omkring 12.000 huse og 4.500 lejligheder i et kvartal, men alene i sidste halvdel af 2020 og i starten af 2021 er der handlet omkring 17.000 huse og 6.000 lejligheder i kvartalet. Det vil sige et aktivitetsniveau omkring 30 procent højere end normalt.

De mange handler er med til at presse priserne op, da sælgerne kan slippe afsted med en højere udbudspris eller vente lidt længere med at sælge, fordi der højst sandsynligt kommer en køber, som gerne vil betale en højere pris for boligen.

Lavt udbud presser priser op

Kigger vi tilsvarende på antallet af boliger til salg, kan vi konstatere en modsatrettet udvikling de seneste år, og et udbud af boliger til salg, der lige nu er rekordlavt. For eksempel er antallet af parcel- og rækkehuse til salg faldet fra ca. 35.000 boliger til ca. 23.000 boliger i starten af 2021. Og i øjeblikket er der knap 5.000 lejligheder til salg mod normalt 7.000, hvilket svarer til et fald i udbuddet på godt 30 procent.

Færre boliger til salg betyder naturligvis, at der er flere købere til samme bolig. Når antallet af handler tilmed er så højt som nu, vil det også presse priserne yderligere op. Sælgere med is i maven kan måske vente på, at flere købere melder sig på banen, eller købere kan være så ivrige, at de overbyder udbudsprisen for at sikre sig, at de bliver den heldige ejer af boligen.

Nogle dele af landet halter efter

Det er dog ikke alle steder i Danmark, at priserne er steget med rekordfart. Kigger vi ud over landet, er der stor forskel på udviklingen i boligpriserne. København skiller sig markant ud med hus- og lejlighedspriser 40-45 procent højere end den seneste top forud for finanskrisen i 2006, og også Aarhus og Odense følger trop med priser godt 30 procent højere, ligesom Østjylland og Nordjylland generelt klarer sig pænt.

Til gengæld er der store dele af landet, hvor priserne først nu er nået op på samme niveau som før finanskrisen. Det gælder både Nord- og Østsjælland, hele Region Syddanmark samt Vestjylland - og kigger vi på Vest- og Sydsjælland, ligger priserne fortsat 15 procent lavere end før finanskrisen.

Vil udviklingen fortsætte?

Lige nu presser de mange handler og det lave udbud priserne op, så både huse og lejligheder stiger godt 10-15 procent om året, men det er naturligvis ikke holdbart i længden.

Godt nok ser de underliggende ”fundamentale” faktorer som rente, beskæftigelse og indkomst ud til at udvikle sig ganske fornuftigt, hvilket taler for, at boligmarkedet nok skal fastholde de positive takter de kommende år. Det eneste, der for alvor kan forstyrre ”festen”, er stigende renter. Godt nok er renten steget med ca. 0,8 procentpoint i år, men der skal formentlig noget mere til at bremse boligmarkedet, og mere markante rentestigninger ligger ikke ligefrem i kortene. Så om udviklingen på boligmarkedet vil fortsætte i samme hast er svært at spå om, men det korte svar fra min stol er alligevel: "Næppe".