Sådan ser boligmarkedet ud lige nu

I de seneste 1½ år har boligmarkedet sat den ene rekord efter den anden. Det gælder både i antal handler, i prisen på enfamilieshuse og i prisen på ejerlejligheder.

Den udvikling har givet anledning til løftede øjenbryn, og til at Det Systemiske Risikoråd, som består af medlemmer fra Nationalbanken, Finanstilsynet, de økonomiske ministerier og en række uafhængige eksperter, har opfordret regeringen til at begrænse adgangen til afdragsfrie lån endnu mere. Den opfordring – eller henstilling, som det officielt hedder – har regeringen i slutningen af september 2021 dog afvist at følge, i hvert fald indtil videre.

35 % højere aktivitet på boligmarkedet

Den voldsomme udvikling på boligmarkedet skyldes i høj grad, at der bliver handlet flere boliger end nogensinde før. Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt at sige noget om, hvorfor der handles så meget. Men antallet af handler i de første 6 måneder af 2021 har slået den rekord, som blev sat i 2005 i årene op til finanskrisen, og aktivitetsniveauet ligger omkring 35 % højere end normalt.

• Et gennemsnitligt parcelhus koster nu 2,3 mio. kr., hvor det for bare 1½ år siden kostede 2,0 mio. kr. Det er en stigning på 15 %.
• En gennemsnitlig ejerlejlighed koster nu 2,7 mio. kr., og det er en stigning på 400.000 kr. i løbet af de seneste 1½ år.

Tallene dækker dog over store regionale forskelle, og hvor priserne i og omkring de største byer er steget langt mere end gennemsnittet, er priserne i yderområderne steget i et noget mere afdæmpet tempo.

Men uanset regionale forskelle, er prisstigningerne nu så voldsomme, at det kun er i perioden op til den såkaldte boligboble i 2005-06, at prisstigningerne på huse og lejligheder har været kraftigere end i dag. Dengang røg boligpriserne så højt op, at mange ikke kunne betale deres gæld tilbage og blev teknisk insolvente, fordi deres gæld var større end det, de kunne få for deres hus.

Tempoet er gået en smule ned

De første tal for udviklingen i juli og august kan dog godt tyde på, at markedet er ved at køle lidt af. Antallet af handler er nemlig faldet lidt, der er flere boliger til salg, og prisstigningerne ser ud til at aftage.

Men stadig er der kun tale om indikationer, for vi kender ikke de officielle tal fra hverken Danmarks Statistik eller Finans Danmark endnu. Vi skal et par måneder længere frem, før det er muligt at vurdere, om det bare er en midlertidig opbremsning, om tempoet igen vil accelerere, eller om vi ser ind i en periode med mere afdæmpede prisstigninger på 2-4 % om året.

Der er med andre ord tegn på, at boligmarkedet måske bremser lidt op – men der er ingen tegn på, at udviklingen vil vende og give lavere priser.

Ingen indgreb - endnu

I juni 2021 opfordrede Det Systemiske Risikoråd regeringen til at fjerne adgangen til afdragsfrie lån for boligejere, der har belånt deres bolig med over 60 % af værdien. Det skulle lægge en dæmper på aktiviteten, hastigheden og prisstigningerne på boligmarkedet og forhindre en ny boligprisboble uden at kaste boligmarkedet ud i en egentlig krise.

I skrivende stund har regeringen netop afvist at følge opfordringen. Set i forhold til boligmarkedets foreløbige udvikling i juli og august kan det være fornuftigt nok, men det er bestemt ikke sikkert, at ’festen’ på boligmarkedet er slut endnu, og så kan det være, at indgrebet bliver hevet op af skuffen på et senere tidspunkt.

Lige nu er der derfor ikke grund til bekymring, men det er klart, at det nuværende tempo på boligmarkedet er usundt, og at det vil være meget tiltrængt med lidt lavere aktivitet og prisstigninger.

Den nærmeste fremtid – og den fjernere

I den nærmeste fremtid vil de mange handler og det lave udbud af boliger fortsat presse priserne længere op. Men forhåbentlig vil tempoet aftage, så boligmarkedet kommer ind i en mere langtidsholdbar udvikling med mere jævne prisstigninger.

De underliggende fundamentale faktorer som rente, beskæftigelse og indkomst ser fortsat ud til at udvikle sig positivt, og det taler for, at boligmarkedet nok skal fastholde positive takter i de kommende år.

Boligskattesystemet i 2024 bør stabilisere udviklingen

Endelig er det værd at bemærke, at vi langsomt nærmer os implementeringen af det nye boligskattesystem, hvor boligskatterne igen kommer til at følge prisudviklingen og dermed kommer til at virke dæmpende på både prisstigninger og eventuelle prisfald. De nye boligskatter er blevet udskudt flere gange, men det ser ud til, at de implementeres i 2024, og det bør virke positivt og stabiliserende på udviklingen på boligmarkedet.