Boligudbuddet stiger igen - men fra et lavt niveau

Antallet af boliger til salg stiger igen. Der er 30% flere boliger til salg nu end for godt et år siden. Niveauet er dog fortsat lavt, hvilket er med til at holde hånden under priserne. Antallet af bolighandler ser også ud til at have nået bunden.

Aktiviteten på boligmarkedet toppede i midten af 2021. Det gælder både antallet af handler, som var tårnhøjt, og antallet af boliger til salg, som modsat var rekordlavt. Begge dele var medvirkende til, at vi oplevede boligprisstigninger på 10–15% igennem 2021.

Siden da er renterne steget fra 1,5% til 5%. Inflationen er steget fra knap 2% til 10% og siden faldet tilbage til godt 5%. Lønningerne blot er steget med ca. 3,5% i samme periode.

Alle disse ting betyder, at boligmarkedet nu står midt i en markant opbremsning. Priserne er dykket kraftigt, sælgerne bliver tvunget til at sænke udbudsprisen, og boligkøbere med is i maven kan afvente, at priserne falder yderligere.

2023 er startet ganske pænt

Antallet af boliger til salg er steget med knap 10.000 stk. det seneste års tid. Det svarer til en stigning på 30%. Det giver helt naturligt langt flere valgmuligheder for køberne, når de kigger efter bolig. Og køberne får samtidig også længere tid til at tænke sig om, da der bliver handlet færre boliger.

Antallet af bolighandler faldt med 25-30% i 2022 i forhold til 2021, og der er ingen tvivl om, at det har været med til at presse boligpriserne ned. Når det er sagt, så tyder de første måneder af 2023 på, at udviklingen på boligmarkedet har stabiliseret sig, og lige nu ser vi faktisk stigende boligpriser. Vi forventer dog, at boligpriserne skal længere ned, før korrektionen helt er overstået.

I figuren fremgår antal boliger til salg i hele landet, og den store stigning igennem 2022 er tydelig. Men det står også samtidig klart både, at stigningen er sket fra et meget lavt niveau, og at 2023 er startet ganske pænt - også selvom der er en del såkaldt sæson i udviklingen i antallet af boliger til salg.

Udviklingen herfra er således præget af en del usikkerhed. Hvis stigningen i antallet af boliger til salg fortsætter, vil det presse boligpriserne yderligere ned. Hvis derimod antallet af boliger til salg ikke stiger yderligere, så er det ikke sikkert, at boligpriserne vil falde meget mere fra det nuværende niveau.

Nye boligskatter - den helt store joker

Samtidig er der dog den store joker, der hedder ny boligbeskatning, som træder i kraft 1. januar 2024. For langt de fleste boligejere, vil det betyde ændringer i boligbeskatningen på +/- 5.000 kr. om på året. Altså ikke de helt store ændringer. Men for gruppen af boligejere, der ejer en lejlighed i én af de store byer, eller et meget dyrt hus f.eks. nord for København - kan den nye boligbeskatning betyde, at boligens næste ejer skal betale op mod 20-30.000 kr. mere om året i boligskatter. Og så store beløb kan næppe undgå at medføre lavere priser på disse boliger.

Derfor er det fortsat vores anbefaling, at hvis du står foran at skulle sælge din ejerbolig, så er det værd at overveje at få gennemført salget relativ hurtigt. Meget tyder på, at jo længere du venter, jo større er risikoen for, at yderligere prisfald slår igennem på boligmarkedet, så du bliver nødt til at sælge til en lavere pris.