Computer mus

Bolig

Overvejer du at opkonvertere dit realkreditlån?


Artiklen er opdateret den 30. marts 2020

Siden 2011 har økonomer og centralbankchefer advaret boligejerne mod stigende renter, og stort set hver eneste gang har det vist sig, at renten blot er faldet yderligere. Mange gange har forudsigelserne gået på, at nu ville renterne begynde at stige, og hver eneste gang er forudsigelserne blevet gjort til skamme. Men med ”corona-krisen” er det nu pludselig blevet relevant!

I løbet af bare 14 dage er de lange renter steget fra godt 0,5% til nu godt 1,5% - nærmest som et lyn fra en klar himmel. Dermed har renterne endnu en gang ikke fulgt forudsigelserne, men er derimod braget i vejret i løbet af få dage til alles overraskelse. Det betyder dog, at boligejere med fastforrentede lån på 0,5% skal beslutte sig, om de ønsker at udnytte muligheden for at opkonvertere.

 

Med en opkonvertering udnytter du rentestigningen

En opkonvertering er bestemt ikke en mulighed, der opstår særlig ofte. Senest muligheden opstod, var i foråret 2015. Kort fortalt så går en opkonvertering ud på, at du som boligejer udnytter, at renten er steget, og at kursen på de underliggende obligationer dermed er faldet. På den måde kan du indfri dit lån ved at gå ud i markedet og opkøbe obligationerne til markedskurs. For et 0,5%-lån ligger kursen lige nu omkring 93,5.

Helt konkret betyder det, at en boligejer med et 0,5%-lån kan indfri sit lån på 1 mio. kr. for omkring 935.000 kr. Forskellen kalder man en kursgevinst, og den er skattefri.

Ulempen er, at du så skal ud og optage et nyt realkreditlån for at betale for at indfri det gamle lån. Lige nu vil det være et 1,5% fastforrentet lån, der ligger omkring kurs 99. Så inkl. omkostninger samt kurstab på det nye lån vil en boligejer med et 0,5% fastforrentet lån kunne ”skære” omkring 45.000 kr. af sin restgæld for hver million kr. realkreditlånet er på.

Vinduet har været åbent nogle dage nu, og flere tusind boligejere har allerede udnyttet muligheden for at opkonvertere og reducere deres restgæld.

 

Realkreditlån med lavere restgæld, men højere rente

Hvis du vælger at opkonvertere og tage gevinsten så at sige, så får du altså et lån med en lavere restgæld, men med en højere rente. Det betyder, at du får en højere ydelse på dit realkreditlån. Og dermed starter et kapløb med tiden. Det er nemlig et spørgsmål om tid, før man skal kunne konvertere ned igen til den oprindelige rente, ellers bliver gevinsten ”spist op” af den højere rente på det nye lån.

Hvor lang tid, der kan/skal gå, før man kan nedkonvertere igen, er individuelt fra lån til lån – afhængig af lånestørrelse, indfrielseskurs og optagelseskurs, men et forsigtigt bud på 6-8 år er en god tommelfingerregel.

Det skal derfor overvejes grundigt, inden man overvejer at opkonvertere, da man som udgangspunkt tager et dyrere lån, og først når (hvis) renten falder igen, og man udnytter det til en nedkonvertering, så får man sikret sin konverteringsgevinst.

Du kan se den aktuelle beregning på en opkonvertering fra 0,5% til 1,5% nedenunder. I eksemplet er konverteringsgevinsten spist op af højere ydelse i løbet af (45.000 kr./528 kr. = 85 måneder) godt 7 år.

Lånetype  Kurs  Ydelse Ydelse e/skat  Restgæld 
 0,5%  93,5  417  283  1.000.000
 1,5%  99  1.194  812  955.000
     777  528  -45.000

Har du brug for rådgivning?

Overvejer du at opkonvertere, anbefaler vi, at du taler med din rådgiver. Sammen kan I finde ud af, hvad der er den bedste løsning for dig. Ring til vores kundeservice på 3378 2000 eller book et møde i din netbank.

Det næste stykke tid anbefaler vi, at alle møder bliver holdt som telefon- eller onlinemøder.

Kontakt os

Kontakt os og få rådgivning, der passer til dine behov.