Rentestigninger giver luksusproblem til boligejere med fastforrentet lån

Boligejere med lave fastforrentede lån kan sove trygt om natten. De står med den positive udfordring, at de skal overveje, om de skal opkonvertere eller ej.

Renterne er steget ganske markant over de sidste 4 måneder. Fra 1,5% til nu godt 3%. Det har betydet store kursfald på obligationer, og dermed potentielle konverteringsgevinster for boligejere med fastforrentede lån.

Variabel rente har tidligere givet pote
I mange år har det været en fordel for boligejere at ligge i variabelt forrentede lån. Med meget kortvarige undtagelser har renten været faldende lige siden 2012. Det har boligejere med rentetilpasnings- og kortrentelån løbende og uden meromkostninger fået glæde af, da  variabelt forrentede lån i sagens natur automatisk følger renteudviklingen.

Den tid ser dog ud til at være slut for denne gang.

Stort potentiale for alle med fastforrentede boliglån
Nu er det boligejere med fastforrentede lån, der står til at kunne høste en fordel – og måske en gevinst. Og der er mange af dem. Ifølge statistikkerne er over halvdelen af de 1.800 mia. kr. i realkreditudlån til boligejerne fastforrentede. Af de fastforrentede lån har omkring 80 % en restløbetid over 20 år og en kuponrente på 0,5 %, 1 % eller 1,5 %, og de lån er dermed konverteringsmodne.

Skal jeg konvertere nu, eller skal jeg vente?
Det er det helt store spørgsmål, som den enkelte boligejer bør stille sig selv.

Helt konkret er der mulighed for at foretage en opkonvertering, hvor boligejeren indfrier sit eksisterende lån f.eks. til kurs 90 og optager et nyt (og højere forrentet) lån tæt på kurs 100. Herved barberer man tæt på 10 % af restgælden på sit realkreditlån. Ulempen er naturligvis, at renten på det nye lån er højere end på det gamle, og dermed bliver det kun et spørgsmål om tid, før gevinsten er ”spist” op af højere renter. Boligejeren er således afhængig af at kunne konvertere ned igen til et lån med samme rente som det oprindelige lån.

Og lige præcis denne usikkerhed er nødvendig at forholde sig til for den enkelte boligejer. Vil jeg have en sikker gevinst nu med risikoen for, at gevinsten langsomt forsvinder, eller vil jeg beholde mit nuværende billige realkreditlån og først indfri det den dag, boligen sælges?

Lidt af et luksusproblem
Det er umuligt at sige, hvilken beslutning der er den rigtige, men det er helt sikkert, at det er et positivt problem for boligejere med 0,5 %, 1 % eller 1,5 % fastforrentede lån. De står foran enten at høste en gevinst her og nu – dog med en risiko, eller de kan beholde deres billige lån længe endnu. De kan således sove trygt om natten velvidende, at de har et rigtig godt lån, og at de kan beholde det lige så længe, de har lyst til.