Boligmarkedet ændrer sig – er der prisfald på vej?

Gennem de seneste halvandet år har vi vænnet os til kraftige prisstigninger på boligmarkedet, og mange har oplevet, at deres bolig er steget flere hundrede tusinde kroner i værdi.

Men meget tyder nu på, at der er nye tider på vej.

Kraftig nedkøling af boligmarkedet

De sidste måneder af 2021 har vist en tydelig tendens på boligmarkedet. Hen over sommeren steg priserne ikke længere så kraftigt, og i august og september stabiliserede priserne sig stille og roligt. Tallene for oktober og november viser nu, at prisstigningerne er blevet afløst af prisfald.

Der er endnu tale om små prisfald. Men det er en markant anderledes udvikling, end vi har set siden marts 2020, hvor coronakrisen ramte med den første nedlukning, og boligpriserne mod al forventning begyndte at stige kraftigt. Der er som regel en vis sæsonudvikling i boligpriserne, og små prisfald i statistikkerne er derfor ikke unormalt i efteråret, så det bliver derfor meget spændende at følge udviklingen i de kommende måneder.

Over de seneste tre måneder er priserne på huse faldet med 1,2 %, mens ejerlejligheder er steget med 0,4 %. Det står i skærende kontrast til de stigninger på 15-17 %, vi så i foråret 2021. Der er altså tale om en ret kraftig nedkøling af boligmarkedet, og det store spørgsmål er selvfølgelig nu, om priserne stabiliserer sig, eller om vi står over for en periode med prisfald på boligmarkedet.

Renterne rører på sig

Efter en meget lang periode med faldende eller uændrede renter er virkeligheden nu en noget anden. Renterne nåede bunden i starten af januar 2021, og siden da er renten steget knap 1,5 procentpoint, så renten på et 30-årigt fastforrentet lån nu igen hedder 2 % - og ikke 0,5 % som i starten af 2021. Dét vil uden tvivl få indflydelse på boligmarkedet.
Rentestigningen er kommet relativt hurtigt især igennem det seneste halve år, og boligmarkedet har ikke rigtig nået at reagere på renteudviklingen endnu. Opbremsningen af prisudviklingen og tendenserne til prisfald kan meget vel være de første konsekvenser af de højere renter.

Normalt vil man forvente, at en rentestigning på 1,5 procentpoint vil betyde fald i boligpriserne på 8-12 %. Effekten vil være stærkest i de dyreste områder, og mindre jo lavere boligpriserne er rundt om i landet.

Men renten er dog kun én af de mange centrale faktorer, der påvirker boligpriserne. Ledighed og indkomst er to af de andre - og især den særdeles lave ledighed trækker mod højere boligpriser i øjeblikket. Så hvad der bliver den samlede effekt, er ikke helt enkelt at fastslå. Men det kan sagtens være, at der kommer en mindre korrektion nedad i boligpriserne på 4-6 %, hvorefter boligpriserne vil fortsætte stigningen på 2-4 % om året.

Ikke grund til bekymring

Vi kan dog bevare roen.

Coronakrisen og de ændringer i udbud og efterspørgsel, som den har medført, har givet kraftige stigninger i inflationen over hele verden - og det har medført de stigende renter.
Indtil videre kan vi forvente, at stigningen i inflationen i EURO-området er midlertidig, og at inflationen vil falde til de lave niveauer før corona, når vi kommer nogle måneder og kvartaler længere frem. Hvis det er korrekt, vil vi formentlig også se, at renterne falder lidt i de kommende måneder, og det vil naturligvis understøtte boligmarkedet, så den stabile udvikling kan fortsætte.

Men hvis inflationen derimod bliver ved med at stige og medfører kraftigt voksende lønninger, vil det også føre til ekstra forbrugerprisstigninger og højere inflation. Og så vil renterne stige yderligere, og det vil uden tvivl lægge pres på boligmarkedet. I så fald kan man med rette begynde at frygte, at boligmarkedet går helt i stå med væsentlig færre handler og prisfald på både huse og lejligheder.

Rigtig meget afhænger således fortsat af udviklingen i inflationen i den kommende tid.