Voldsom rentestigning rammer boligejere

De store rentestigninger rammer boligejerne på både godt og ondt. Mens nogle får rig mulighed for at opkonvertere, kan andre få sværere ved at få økonomien til at hænge sammen.

”Renterne stiger voldsomt”. ”De højeste renter i 10 år”. ”Både den faste og variable rente stiger”. Dette er blot nogle af de overskrifter, som har præget mediernes forsider i de seneste måneder. Og det er ganske rigtigt.

Renterne er steget voldsomt over de sidste seks måneder. Hvis vi kigger på boligrenterne, så er renten på et fastforrentet lån steget fra 1,5 % til godt 3,5 % - altså en stigning på 2 procentpoint.

Der er således stor forskel på, hvor meget de faste renter og de variable renter er steget. I hvert fald indtil videre. Det påvirker den ydelse, som boligejerne betaler hver måned.

I den korte ende af rentekurven er renten på de variabelt forrentede F-kort-lån steget med ca. 0,5 %. Det betyder, at ydelsen vil stige fra ca. 5.800 kr. til 6.000 kr. om måneden efter skat på et variabelt forrentet F-kort-lån på 2 mio. kr. Der er altså tale om en beskeden stigning, når renterne reguleres d. 1. juli.

Et fastforrentet lån på 2 mio. kr. kostede for bare et halvt år siden ca. 6.900 kr. om måneden efter skat. Et tilsvarende lån vil i dag koste 7.900 kr. om måneden efter skat. Stigningen er måske mindre end forventet, når nu renten er steget fra 1,5 % til 3,5 %, men det skyldes annuitetsprincippet på lånene, hvor afdragene udgør en mindre del i starten, jo højere renten er.

Hvad får de stigende renter af konsekvenser?

Rentestigninger i den kaliber, som vi har set det sidste halve år, får ganske givet konsekvenser. Jeg kan i hvert fald se fire overordnede konsekvenser:

1) Boligejere med fastforrentede lån vil udnytte rentestigningen til af opkonvertere

2) Flere nuværende boligejere får svært ved at betale af på deres realkreditlån

3) Der vil blive handlet færre boliger, og liggetiderne vil stige

4) Boligpriserne vil falde

Flere boligejere vil opkonvertere

Vi har allerede set, at en stor del af boligejerne med hhv. 1 % og 1,5 % fastforrentede lån har valgt at opkonvertere deres lån til et 3 % eller 3,5 %-lån for at reducere deres restgæld. Mange boligejere har kunnet indfri deres realkreditlån til kurs 85 eller lavere og har reduceret deres restgæld markant.

Nogle boligejere bliver presset på økonomien

Selvom ydelsen på realkreditlån kun stiger lidt, vil flere få svært ved at betale af på deres lån. Det gælder især boligejere med variabelt forrentede lån, som meget snart bliver ramt at den stigende rente og dermed en højere ydelse på deres lån. Men det gælder også boligejere, der har opkonverteret deres realkreditlån og derfor også skal betale en højere rente og ydelse på deres lån.

Nye boligejere, der havde forventet at kunne optage et 1,5 %-lån, må acceptere et 3,5 %-lån i stedet – og de vil potentielt også få sværere ved at betale deres lånet.
Situationen forstærkes naturligvis af, at helt basale forbrugsvarer er blevet dyrere og fylder mere i budgettet. Derfor kan det blive svært for familierne at finde penge til at betale ydelsen på realkreditlånet, når forbrugerpriserne stiger, som de gør.

Det bliver sværere at få solgt sin bolig

Rentestigningen ændrer også psykologien på boligmarkedet. Vi ser det allerede. Der bliver handlet færre boliger nu end for bare få måneder siden. Medierne bugner af historier om, at boligmarkedet er ved at blive købers marked.

Vi kommer til at se flere boliger til salg med nedsat udbudspris, og flere boliger vil blive solgt med afslag i prisen. Samtidig må sælgerne forvente, at boligsalg kommer til at tage længere tid, end vi har været vant til længe.

Dette står i skærende kontrast til situationen i 2020-21, hvor mange bolighandler sågar kom gennem budrunder, hvor køberne pressede priserne endnu længere op.

Boligpriserne kommer til at falde

Med så kraftige rentestigninger er det svært at forestille sig, at boligpriserne ikke vil falde. Der er selvfølgelig mange ting, der påvirker boligpriserne - herunder særligt renten. Derudover er indkomst og beskæftigelse også afgørende for boligprisernes udvikling.

De to sidstnævnte taler fortsat for, at boligpriserne skal stige, men jeg mener alligevel, at rentestigningen kommer til at føre til faldende boligpriser. Det skyldes ganske enkelt, at stigningen er så voldsom.

Samtidig tyder intet på, at renterne vil falde tilbage lige foreløbig, og det vil alt andet lige få en negativ effekt på boligpriserne. Det vil selvfølgelig variere fra område til område, hvor voldsomt det vil blive, men vi kan desværre forvente at se prisfald på 5-10 % i den kommende periode.