3. kvartal bød på største prisfald siden 2011

Ifølge Finans Danmarks prisindeks faldt boligpriserne kraftigt i 3. kvartal 2022. Prisfaldene var 2,1% på huse og 4,5% på lejligheder. Aktiviteten på boligmarkedet er styrtdykket og varsler yderligere prisfald. Når først boligpriserne falder, viser historien, at faldet kan blive både dybt og langvarigt.

I 3. kvartal 2022 faldt priserne på både huse og lejligheder med hhv. 2,1% og 4,5% i forhold til kvartalet før. Og priserne er nu hhv. 0,3% og 1,2% lavere end for et år siden. Boligpriserne ligger dog fortsat ca. 18% højere end for 3 år siden. Som det fremgår af figuren, er det en markant vending, der er sket i udviklingen – især på ejerlejligheder. Igennem corona-årene 2020 og 2021 steg boligpriserne meget kraftigt med op mod 15% om året, og den udvikling er nu er nu afløst af kraftige prisfald.

Forventet prisfald

Vi har længe forventet, at der var boligprisfald undervejs. Udviklingen i inflationen og renten har tydeligt indikeret, at boligpriserne stod foran et større fald. Inflationen er steget fra knap 2% til godt 10% inden for det seneste år, og i samme periode er realkreditrenten steget fra 1,5% til 5%. De danske forbrugere er således nødt til at bruge væsentlig flere penge for at kunne købe de samme varer som tidligere, og samtidig er boligfinansieringen blevet voldsomt meget dyrere end for bare et år siden.

Der er ikke så meget overraskende i, at boligprisfaldene på trods af ovenstående udvikling først slår igennem nu. Erfaringerne fra tidligere viser, at det tager op mod 12-18 måneder, før rentestigninger slår helt igennem i boligpriserne. I første omgang rammes nemlig kun aktiviteten på boligmarkedet i form af antallet af handler, samt prisafslag og liggetider.

Og det er netop denne udvikling, vi har kunnet følge, og som længe har indikeret kommende boligprisfald: Antallet af handler på boligmarkedet er dykket med 25-30% i forhold til sidste år. Samtidig er prisafslagene ved bolighandler kraftigt stigende, ligesom både liggetiderne og antallet af boliger til salg er på vej op. Det er således nye tider på boligmarkedet og vil formentlig byde på yderligere prisfald i de kommende måneder og kvartaler.

Dybt og langvarigt prisfald?

Tidligere perioder med prisfald på boligmarkedet viser, at en sådan udvikling ikke bare er overstået i løbet af nogle få kvartaler. Tilpasningen tager derimod tid. Tid for sælger til at korrigere deres udbudspriser ned. Og tid for køberne til at slå til, da de pludselig har væsentlig flere ejendomme at vælge imellem, når de skal ud at købe. Det betyder også, at vi står foran et fald i boligpriserne, der potentielt kan blive både dybt og langvarigt.

Det kan dog være, hvis lønstigningerne begynder at tage fart, at det vil kunne holde hånden under boligpriserne, så vi ikke må gennem en lang periode med kraftige prisfald, men derimod ”bare” en længere periode med flade eller svagt faldende boligpriser.