Boligmarkedet starter 2024 med prisfald – især på ejerlejligheder

Rentepilen peger fortsat svagt nedad

De seneste tre måneder har vi set de korte realkreditrenter falde ganske lidt til et niveau omkring 3,70 %, mens den 30-årige realkreditrente er steget en smule til et niveau, der fortsat ligger lige under 5 %. Bevægelsen mod lidt lavere renter fortsætter således ganske svagt på de variabelt forrentede lån, mens den lange rente er steget en anelse gennem april og maj måned. De finansielle markeder har reduceret forventningen til rentenedsættelser fra centralbankerne i løbet af 2024 ganske markant.

Den amerikanske centralbank, FED, fastholder indtil videre renten i spændet 5,25-5,50 % efter en lang række renteforhøjelser igennem 2022 og 2023.

Vi forventer, at FED vil fastholde det nuværende niveau, indtil slutningen af 2024, hvor inflation og kerneinflation er faldet så meget tilbage, at FED kan begynde at sænke renten lidt igen.

Den europæiske centralbank sænkede deres rente på mødet d. 6. juni med 0,25 %, og Nationalbanken sænkede tilsvarende foliorenten til 3,35 %.

Rentesænkningen kom ganske som forventet. Der er dog stor usikkerhed om, hvornår ECB vil sænke renten igen, og markedets forventning ligger mellem yderligere en til to rentesænkninger i 2. halvår 2024. Kerneinflationen udviser dog en træghed, der medfører, at det måske først bliver i løbet af 2025, at ECB endegyldigt kan erklære sejr over inflationen.

Efter en periode med kraftigt stigende renter har vi dermed nu bevæget os ind i en ny periode med svagt faldende renter uden dog at kende hverken tempoet eller hvor langt renterne skal ned.

Boligmarkedet

Tallene fra Boligmarkedsstatistikken for 1. kvartal 2024 viser et boligmarked, hvor priserne – næsten som ventet – falder de dyreste steder. – Og især på ejerlejligheder. Udviklingen var næsten ventet, da det nye boligskattesystem især rammer de dyreste boliger, samt ejerlejligheder i de største byer.

Samtidig bød slutningen af 2023 på et accelereret aktivitetsniveau på boligmarkedet, så en afmatning var forventelig, hvilket også blev understreget i vores BoligNyt i marts måned. Handelsaktiviteten her i starten af 2024 ligger på niveau med udviklingen før corona-tiden.

Boligpriserne ligger i alle dele af landet lavere end pristoppen i 2. kvartal 2022. Faldene er størst de dyreste steder med 8-12 %, mens prisfaldet de fleste steder på Fyn og i Jylland er begrænset til 2-3 % siden toppen. Der er næppe tvivl om, at den kraftige rentestigning fra 1 % til 5 % sætter sine spor på boligmarkedet. Så selvom den rekordhøje beskæftigelse og de pæne lønstigninger igennem 2023 i høj grad har medvirket til at begrænse faldet i boligpriserne, så peger pilen for boligpriserne lige nu lidt nedad.

Vores vurdering er, at boligmarkedet vil fortsætte den igangværende udvikling nogle måneder endnu, hvorefter jævne prisstigninger på 2-4 % om året vil tage over. Prisstigninger, som er understøttet af den høje beskæftigelse, de stigende lønninger og de svagt faldende renter.

Kilde: Finans Danmark og egne beregninger.