Boligmarkedet er pt. ekstremt opdelt

Rentepilen peger svagt opad

Siden udbruddet af krigen i Mellemøsten, har vi set den helt korte realkreditrente stige med ca. 0,35 % til et niveau omkring 2,45 %, mens den 30-årige realkreditrente svinger en del, men nu ligger på et niveau lige over 4 %. Markedet er præget af stor usikker-hed, og lige nu peger rentepilen lidt mere op end ned. Det er konsekvensen af krigen mod Iran, lukningen af Hormuzstrædet og de deraf stigende energipriser.

Den amerikanske centralbank FED fastholdt renten på sit møde d. 17. juni, men for-ventes at hæve renten en enkelt gang i løbet af 2. halvår 2026 for at dæmme op for den stigende inflation. Markedet hælder til at forvente flere rentesænkninger, men FED har tilsyneladende ikke travlt med at hæve renten. Der er stort fokus på FED’s udmeldinger frem mod næste rentemøde d. 29. juli.

Den europæiske centralbank ECB hævede renten med 0,25 % d. 11. juni med samme argument - for at dæmpe den stigende inflation -, og Nationalbanken har tilsvarende hævet foliorenten til 1,85 %. ECB har længe indikeret, at renten ”var på et godt sted” og forventede egentlig at holde renteniveauet uændret i en længere periode. Uroen i Mellemøsten og de stigende oliepriser ændrede dog på den holdning. Pt. forventes ECB af hæve renten igen til enten juli eller september, og længere prognoser forventer så tilsvarende to rentesænkninger i løbet af 2027, så renten vender tilbage til niveauet før krigen mod Iran.
På trods af usikkerheden ser renterne – indtil videre – ud til nogenlunde at fastholde niveauerne på hhv. 2,45 % og godt 4 % i hhv. den korte og lange ende af rentekurven.

Boligmarkedet

Tallene fra Boligmarkedsstatistikken for 1. kvartal 2026 viser et boligmarked, der er ekstremt opdelt, og hvor priserne på især lejligheder stiger bekymrende voldsomt. Ejerlejligheder er steget godt 18 % det seneste år, og hvis vi kigger på København, er lejligheder steget med vanvittige 57 % over de sidste tre år. Samtidig kan det undre, at lejligheder i Aarhus og Odense stiger langt mere afdæmpet med 3-4 % om året, mens priserne i Aalborg endda er faldet med godt 8 % over det seneste tre år.

Huspriserne på landsplan stiger også ganske kraftigt med 6-8 % om året, men der er fortsat landsdele, hvor priserne ikke stiger særlig meget. Det gælder især Vest- og Syd-sjælland, men også stort set hele Jylland, hvor priserne ”kun” er steget omkring 10 % de sidste tre år.

Vi ser således et ekstremt opdelt boligmarked, hvor priserne i og omkring København stiger meget kraftigt, mens prisudviklingen mange steder i provinsen ikke udvikler sig særlig gunstigt. Men generelt må vi sige, at stort set hele boligmarkedet er kommet meget hurtigt tilbage i en positiv udvikling efter perioden med kraftigt stigende renter, tårnhøj inflation samt nye boligskatter, der slet ikke satte det negative aftryk på bolig-markedet, som mange havde forventet.

Udviklingen er overordnet i tråd med forventningerne, da lønningerne pt. stiger ret kraftigt og renten – på trods af uroen i Mellemøsten – holder sig rimelig roligt. Derud-over er beskæftigelsen fortsat stigende. Det er nærmest den perfekte positive cocktail for boligmarkedet. – Der er dog et stigende fokus på, om prisstigningerne går for hur-tigt, og om især ejerlejligheder i København igen bevæger sig mod en potentiel pris-boble. Figuren der viser prisudviklingen i hhv. Aarhus og København kunne godt indi-kere, at det i København pt. går for stærkt, så der på et tidspunkt må komme en ud-fladning eller korrektion.

Samtidig har starten af 2026 budt på et lille fald i handelsaktiviteten, hvilket kunne være et tegn på, at prisstigningerne vil aftage i de kommende måneder til et mere mo-derat niveau. Handelsaktiviteten ligger nu på niveau med udviklingen i sidste halvdel af 2010’erne.

Vores vurdering er, at boligmarkedet i 2026 vil fortsætte den positive udvikling med både stigende priser og pæn handelsaktivitet i takt med at indkomsterne fortsat for-ventes at stige, at renterne forbliver på det nuværende niveau, samt at beskæftigelsen fortsætter fremgangen.

Udviklingen i København giver dog anledning til løftede øjenbryn, og de særdeles kraftige stigninger må næsten forventes at kunne udløse en korrektion på et senere tidspunkt.


Kilde: Finans Danmark og egne beregninger.