Fuld fart på boligmarkedet – ejerlejligheder i København køler lidt af

Rentepilen peger svagt opad

Siden udbruddet af krigen i Mellemøsten, har vi set den helt korte realkreditrente stige med ca. 0,80 % til et niveau omkring 2,90 %. Den 30-årige realkreditrente svinger en del, men ligger lige nu på et niveau omkring 5 %, så realkreditinstitutterne er i fuld gang med at åbne de nye 5% 2059-serier. Markedet er præget af stor usikkerhed, og lige nu peger rentepilen lidt mere op end ned. Det er konsekvensen af uroen i Mellem-østen, lukningen af Hormuzstrædet og de deraf stigende energipriser.

Den amerikanske centralbank FED hævede renten med 0,25 % på sit møde d. 16. september, og forventes at hæve renten én-to gange mere i løbet af det næste halve år for at dæmme op for den stigende inflation. Markedet hælder til at forvente flere renteforhøjelser, men FED har tilsyneladende ikke travlt med at hæve renten. Der er stort fokus på FED’s udmeldinger frem mod næste rentemøde d. 28. oktober.

Den europæiske centralbank ECB hævede renten med 0,25 % d. 10. september med samme argument - for at dæmpe den stigende inflation -, og Nationalbanken har tilsvarende hævet foliorenten til 2,10 %. ECB har længe indikeret, at renten ”var på et godt sted” og forventede egentlig at holde renteniveauet uændret i en længere periode. Uroen i Mellemøsten og de stigende oliepriser ændrede dog på den holdning. Pt. forventes ECB af hæve renten igen til december, og så fastholde renten på det niveau, indtil inflationen er faldet tilbage igen.

Så på trods af usikkerheden ser renterne – indtil videre – ud til kun at stige begrænset og formentlig kunne fastholde de nuværende niveauer på hhv. 2,90 % og 5 % i hhv. den korte og lange ende af rentekurven.

Boligmarkedet

Tallene fra Boligmarkedsstatistikken for 2. kvartal 2026 viser et boligmarked, hvor der er fuld fart på prisstigningerne. Og hvor priserne på især lejligheder stiger bekymrende voldsomt. Ejerlejligheder er steget med godt 18 % det seneste år, og hvis vi kigger på København, er lejligheder steget med vanvittige 57 % over de sidste tre år. Til gengæld viser de første tal for juli og august, at ejerlejlighedsmarkedet i København måske er ved at ”køle lidt af” med færre handler og en stabilisering af priserne. Samtidig er prisstigningerne i højere grad ved at tage fart på ejerlejligheder i Aarhus, Odense og Aalborg. Alle de tre store provinsbyer har oplevet prisstigninger på godt 10 % i 1. halvår 2026.

Huspriserne på landsplan stiger også meget kraftigt med 8-9 % om året, men der er fortsat landsdele, hvor priserne ikke stiger særlig meget. Det gælder især Vestjylland og Nordjylland, men også stort set resten af Jylland og Fyn, hvor priserne ”kun” er steget omkring 10 % de sidste tre år.

Vi ser således fortsat et ganske opdelt boligmarked, hvor priserne i og omkring København stiger meget kraftigt, mens prisudviklingen mange steder i provinsen ikke udvikler sig særlig gunstigt.
Udviklingen er overordnet i tråd med forventningerne, da lønningerne pt. stiger ret kraftigt og renten – på trods af uroen i Mellemøsten – holder sig rimelig roligt. Derudover er beskæftigelsen fortsat stigende. Det er nærmest den perfekte positive cocktail for boligmarkedet. – Der er dog et stigende fokus på, om prisstigningerne går for hurtigt, og om især ejerlejligheder i København igen bevæger sig mod en potentiel pris-boble. Figuren der viser prisudviklingen i hhv. Aarhus og København indikerer helt klart, at det i København pt. går for stærkt, så der på et tidspunkt må komme en udfladning eller korrektion i priserne.

Samtidig har starten af 2026 budt på et fald i handelsaktiviteten på ejerlejligheder, hvilket kunne være et tegn på, at priserne står over for en stabilisering. Handelsaktiviteten på huse ligger dog fortsat meget højt, hvilket forventes at ville bidrage til yderligere prisstigninger i de kommende kvartaler.

Vores vurdering er, at boligmarkedet i 2026 vil fortsætte den positive udvikling med både stigende priser og pæn handelsaktivitet i takt med at indkomsterne fortsat for-ventes at stige, at renterne forbliver på det nuværende niveau, samt at beskæftigelsen fortsætter fremgangen.

Prisudviklingen i København kan byde på en stabilisering og måske endda mindre prisfald, hvilket vil give lidt luft til et ellers presset marked.

Kilde: Finans Danmark og egne beregninger.